昨年の１月に抱負として書いた実家（母）の住宅ローン借り換えプロジェクト「こちら」のその後。自分のメモ的な記録です。
■住宅ローンについて
借入は住宅金融公庫で1950万円。返済は29年。
金利は
1500万は当初金利2.6％、11年目から4.0％
450万は当初金利3.6％、11年目から4.0％
でした。借り入れて10年が経ち金利があがるので借り換えを、というのが借り換えプロジェクトの発端。
近年銀行間では熾烈な低金利争いが行われていて、住宅ローンは低金利祭り状態。これは借り換えない手はない！と思ったものの、残念ながら
団信の審査が通らず借り換えができませんでしたorz…
オーマイガ。
借り換えするには団体信用生命保険にも入り直さなくてはいけないのですが、それには健康体じゃないと入れないんですね。母は直前で入院を経験しているので、それが引っかかってしまったのですね。
住宅ローンって、生命保険の保険金を担保にしているというのを改めて思い知ります。
ところで借入残高がいくらあるのかというと、
約1350万円です。
10年経っても600万しか減ってないんですね。。。
そしてあと19年払い続けるとして残りの支払い総額を計算したところ、ショッキングな数字が叩き出されました。
その額、約1900万円
借入元金とほぼ同額という・・・。利息だけであと550万？みたいな。
こりゃなんとかせんとということで、できる限りの繰り上げ返済をすることにしました。
そして母が用意した額は400万円。これを投入すれば、1350万-400万で＝借入残高は950万円となり1000万円を切る快挙です。気分的にもかなり楽になります。
ところで繰上返済には2つの方法があります。
A) 月々の返済額を減らす方法
B) 月々の返済額は変えずに返済期間を短縮する方法
そして400万円を繰り上げ返済すると、
A)の場合は月々が2.5万円くらい安くなる。
B)の場合は返済期間が６年半ほど短縮される
さて、どちらがよいのでしょうか。
借入期間が短いほど利子を節約できるのでB)の方が節約効果は高い。
A・Bそれぞれの場合の残りの返済総額を計算すると
A) 約1340万円：利息は約390万となり約160万円の節約
B) 約1200万円：利息は約250万となり約300万円の節約
となるんです。
繰り上げ返済の効果ってすごいね。
ということで私はBを勧めたのだけど、母的には月々が軽くなると嬉しいという話。
そこで銀行に相談してA/Bのミックスプランで調整してもらいました。
つまり月々も減額して返済期間も短縮する。その結果、
月々は1.5万円くらい安くなり、返済期間は約３年短縮
となりました。残りの返済総額は約1250万、節約効果は約250万円です。
後記：まー、ちょいと無茶なローンを組んでいる感は否めないのですが、当時そうしなきゃいけない状況であったことも理解しているので、娘としてはできる限りのフォローをしたいと思ってのプロジェクトでしたが、私的にもとても勉強になったのであります。
コメント